Gần đây, thị trường Địa ốc Bất Động Sản TP Sài Gòn rộ lên khuynh hướng săn đất đón đầu quy hoạch, đặc biệt là ở 1 số huyện ngoại thành có Thông tin dự án Bất Động Sản mới hay được cải sinh lên quận. Theo phân tích của những chuyên viên, đón đầu quy hoạch thường mang lại nhiều thời cơ cuốn hút, nhưng rủi ro không may cũng khá cao.
Đón đầu đầu tư và quy hoạch
Điểm trung tâm đón đầu đầu tư và quy hoạch
Củ Chi, một huyện vùng ven cách xa giữa trung tâm TP. Sài Gòn đến hàng chục km, nhiều năm vừa qua có vẻ bị "bỏ quên" do thiếu vị trí phát triển, nhưng gần đây đã biến thành điểm nóng của giới góp vốn đầu tư kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất (BĐS) bởi Thông tin tập đoàn lớn Tuần Châu yêu cầu đầu tư siêu dự án Bất Động Sản thuộc các xã hướng đông bắc huyện này.
Theo yêu cầu, tập đoàn lớn Tuần Châu sẽ góp vốn đầu tư Dự Án BĐS TP mới New City có diện tích quy hoạnh khoảng 15.000ha (gấp 15 lần diện tích Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và KĐT Thủ Thiêm cộng lại). Nơi đây sẽ hình thành trọng tâm đô thành mới của Thành Phố thích ứng với tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.
Trong TP mới này sẽ dựng nên các khu nhà thương mại giá mềm, nhà tập thể, tạo ra công ăn công việc, có đầy đủ Dịch Vụ Thương Mại và tiện ích phục vụ dân cư. Để kết nối dự án Bất Động Sản với khu trọng tâm, tuyến đại lộ ven sông TP Sài Gòn sẽ tận dụng quỹ đất bãi bồi ven sông, với chiều dài 63 km, vận tốc xe dự đoán 100 km/giờ.
Việc xúc tiến con đường sẽ nhanh vì không phải tốn thời điểm giải phóng đền bù mặt bằng, lại tận dụng đất bãi bồi ven sông. Khi con đường này hoàn thành sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về Q1. Đại lộ đó sẽ tạo điều kiện kèm theo kết nối với Quốc lộ 22 và các tuyến phố của Bình Dương. Các DN BĐS Nhà Đất sẽ phối hợp với tập đoàn lớn Tuần Châu để khai phá quỹ đất nơi đây, vực dậy vùng đất đầy tiềm năng ở khu tây-bắc Thành Phố.
Cho dù đây mới chỉ còn là một câu truyện kiến nghị từ DN, song Củ Chi đang biến thành điểm nóng bàn tán của giới đầu tư Nhà Đất. Những người dân có đất ở Củ Chi thì mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo. Mừng là nếu Dự Án BĐS được thực hiện, tố chất giá thành của đất bán sẽ tăng mạnh, nhưng lo không biết đất của họ có bị rơi vào tình thế vùng đầu tư và quy hoạch hay không.
Anh Thành, một dân cư sống ở quận thủ đức có 4.000m2 đất ở Củ Chi mua từ thời điểm cách đây nhiều năm để làm trang trại cho hay, liên tiếp trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh.
Anh Thành cho biết thêm, lúc đầu người ta trả giá rẻ nhưng tiếp sau đó ra giá cao dần, mặc dù thế do không có ý định bán nên anh từ chối. Không chỉ với anh Thành, vài người bạn của anh ở gần xung quanh vị trí cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua mảnh đất.
Kế bên Củ Chi, một số ít huyện như Hóc Môn, bình chánh, thời gian gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập quận mới Bình Châu trên cơ Sở tách, nhập một số ít xã của những huyện nhắc tới ở bên trên. Thông tin này đã và đang tạo ra "cơn sốt" đất ở những quận, huyện vùng ven.
Anh Điềm, ngụ xã Phạm Văn Hai, bình chánh cho hay, trước năm mới anh tính mua một miếng đất ở gần nhà, chủ đất đòi 1 tỷ vnđ, nhưng chưa có giấy tờ nên chưa mua. Nhưng sau Tết, anh hỏi lại thì chủ đất đã kéo giá lên 1,5 tỷ đồng.
Tương tự, anh Tám, ngụ xã Lê Minh Xuân, huyện bình chánh cho hay, cách nay 6 tháng anh có ý định mua một lô đất trong khu tái an cư Vĩnh Lộc B, diện tích quy hoạnh 4x16m. Lúc ấy, môi giới đòi giá 800 triệu đồng nhưng anh chê đắt không mua. Vừa rồi, anh hỏi lại mảnh đất nền đó đã lên giá 1,6 tỷ vnđ.
Đáng nói là khu tái định cư đó vẫn trong tình trạng người dân thưa thớt, hàng trăm nhà ở chưa có một số người ở, nhưng đất vẫn tiếp tục sốt. Ở phía sau khu tái an cư này, có 1 số ít cò đất mua mảnh đất nguyên miếng và phân lô bán nền, giấy tờ tay với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nên, nhưng vẫn "đắt như tôm tươi".
Giá thành của đất bán tăng vọt, thanh toán mạnh đã thu hút nhiều người tay ngang vào cuộc đầu tư Nhà Đất BĐS. Anh Thiện, một vận động viên trong câu lạc Sở thể hình cho biết, anh có dành dụm được ít vốn mua một mảnh đất nền gần nhà với giá 1,4 tỷ đồng từ trước năm mới. Ra tết có người tiêu dùng, anh nói thách 1,8 tỷ vnđ, họ chấp thuận đồng ý mua ngay. Sau thương vụ làm ăn dễ kiếm tiền này, anh Thiện liên tục mua căn khác và lại bán ra.
"Tính từ đầu xuân tới lúc này, tôi đã mua đi bán lại thành công xuất sắc 3 miếng đất, kiếm được bạc tỷ mà không phải tốn nhiều công sức", anh Thiện hồ hởi chia sẻ.
Giá đất xung quanh vị trí Quận 9 tăng mạnh trong thời hạn qua
Với giới kinh doanh thương mại Địa Ốc BĐS, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố thường mang đến thời cơ lớn, vì thực tiễn đã có nhiều người dân đã có được lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch, song cũng khá nhiều trường hợp "nếm trái đắng" vì đón sai. Bởi trên thực tiễn, rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không riêng gì rủi ro từ thay đổi trong chủ trương, mà còn tương quan đến nhiều vấn đề thị trường, khả năng của các chủ dự án.
Bài học từ dự án Bất Động Sản Khu đô thị Đại học quốc tế Nước Nhà (VIUT) do tập đoàn Berjaya của Malaysia đầu tư tại KĐT tây-bắc là một ví dụ nổi bật. Gần 10 năm trước, từ những đề xuất khá hùng hồn của chủ đầu tư dự án, tập đoàn Berjaya được TPHCM cấp thủ tục ghi nhận góp vốn đầu tư vào vào khu đất rộng 925ha, tổng mức đầu tư lên đến 3,5 tỷ USD.
Dự án gồm nhiều khu chức năng như trọng tâm Dịch Vụ Thương Mại tổ hợp, Giáo dục đào tạo, khu công viên cây xanh, giữa trung tâm y tế, phúc lợi an sinh công cộng,… Lúc có chủ trương này, không ít người dân hy vọng dự án Bất Động Sản sẽ làm thay đổi cả vùng đất, trong số đó đã có lúc từng có khá nhiều nhà đầ tư săn đất đón đầu dự án này. Thế nhưng gần 10 năm qua, Dự Án BĐS VIUT chỉ là khu đất nền hoang.
Cạnh bên Dự Án BĐS này là dự án Bất Động Sản Khu đô thị mới An Phú Hưng của Doanh Nghiệp TNHH MTV An Phú, có quy mô hơn 610 ha tại 2 xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn). Năm 2004, dự án Bất Động Sản được TP HCM giao đất để tiến hành, nhưng do người đầu tư chưa bồi thường và việc GPMB lê dài quá lâu nên mới gần đây, TP đã phát hành quyết định 5195 thu hồi, hủy bỏ Dự Án BĐS.
Liên quan đến đề xuất kiến nghị đầu tư đại dự án của tập đoàn lớn Tuần Châu, Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Nhà Đất TP.Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận và đánh giá, đó là sáng kiến về quy hoạch khá đột phá, nếu triển khai được sẽ xử lý được rất nhiều vấn đề. Nhưng đây mới chỉ là đề xuất kiến nghị từ sáng tạo độc đáo của chủ đầu tư của dự án, mà đã là sáng tạo độc đáo thì có khả năng tiến hành được và cũng rất có thể sẽ không triển khai được, đây chính là chưa kể yếu tố đầu tư và quy hoạch còn chưa rõ ràng và cụ thể.
Theo Lê Hoàng Châu, Thông tin đón đầu quy hoạch là câu truyện đặc thù mang vấn đề thị phần, rất khó trấn áp. Song, nên phải cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn vì người dân có lợi trong việc này chính là những "cò" đất, còn những người dân chịu nhiều rủi ro đáng tiếc là những người đến sau, lúc đó giá đã được đẩy lên không hề thấp. "Việc nắm bắt Thông tin là quan trọng nhưng phải cần tỉnh táo trước các Thông tin đồn thổi chưa chính thức", Ông Châu khuyến cáo.
Theo: Chuyên gia Bất Động Sản
0 nhận xét:
Đăng nhận xét